(IRPF)
Si tras la adquisición de una vivienda aparecen defectos, el adquirente puede reclamar al vendedor una indemnización por “vicios ocultos”. ¿Qué tratamiento tiene esta indemnización en el IRPF?
Si usted es el comprador…
Criterio de Hacienda: ganancia. Usted es el comprador de la vivienda y, tras haber presentado una demanda, el juez ha condenado al vendedor a pagar una indemnización. Apunte. En estos casos, Hacienda considera que el tratamiento fiscal de las cantidades recibidas es el siguiente:
- Sin reparaciones. Si no ha tenido que desembolsar nada para reparar el defecto, deberá declarar como ganancia patrimonial todo lo cobrado. Apunte. Sería el caso, por ejemplo, de una indemnización por diferencia de calidades, en caso de que el proveedor fuese un promotor y las calidades de la vivienda fuesen diferentes a las contratadas “sobre plano”.
- Con reparaciones. En cambio, si usted ha desembolsado una cuantía por reparaciones debido a vicios ocultos o defectos en la construcción, podrá reducir la ganancia a declarar en el importe de ese desembolso.
Discutible. No obstante, este criterio de Hacienda (que obliga a tributar por IRPF en estos supuestos, salvo que las reparaciones sean iguales a la indemnización) es discutible:
- El patrimonio del beneficiario de la indemnización no aumenta, por lo que no se da uno de los supuestos necesarios para que haya ganancia patrimonial. ¡Atención! En la práctica, la indemnización que habrá cobrado será una devolución parcial del precio pagado inicialmente, y no una ganancia.
- Por tanto, lo correcto es considerar la indemnización percibida como un menor valor de adquisición. Apunte. Si usted vende la vivienda más adelante, dicho valor de adquisición reducido será el que se deberá tener en cuenta para calcular la ganancia obtenida, y será entonces cuando se materializará la tributación.
¿Cómo actuar? Si se encuentra en esta situación, una opción para evitar problemas es que actúe de conformidad con lo que dice Hacienda (y que declare la indemnización como ganancia patrimonial). Apunte. No obstante, a continuación, presente un escrito de rectificación de la declaración del IRPF y solicite la devolución de las cantidades indebidamente ingresadas (con los argumentos que antes se han indicado).
Si usted es el vendedor…
Menor ganancia. Si usted ha sido el vendedor del inmueble y el juez le condena a satisfacer una indemnización al comprador, el criterio de Hacienda le beneficia:
- Si usted es un empresario que se dedica a la compraventa de inmuebles y declaró la venta de la vivienda como un mayor rendimiento de su actividad económica, en el año en que la sentencia sea firme podrá declarar un mayor gasto de la actividad.
- Si usted actuó como particular en la compraventa y declaró una ganancia patrimonial, podrá presentar un escrito rectificativo del IRPF del año de la venta, declarar una menor ganancia patrimonial y solicitar la cuota del IRPF satisfecha en exceso.
Prescripción. En este último caso, si en el momento en que se dicte sentencia firme que le condene a indemnizar al comprador ya han transcurrido más de cuatro años desde el fin del plazo de presentación del IRPF del año de la venta, solicite igualmente la rectificación del IRPF de dicho período y pida la devolución del impuesto satisfecho indebidamente. ¡Atención! En este caso cabe entender que el plazo de prescripción de cuatro años para poder rectificar la declaración debe contarse a partir de la fecha de dicha sentencia.