Usucapión, ¿en qué consiste?

Inmueble. Aunque una persona no sea originariamente propietaria de un inmueble, puede llegar a adquirir su propiedad si lo posee en unas determinadas circunstancias. Es lo que se denomina “usucapión”. Apunte.  Para que eso pueda suceder deben cumplirse estos requisitos:

• Dueño. Es necesario que esa persona posea el inmueble “en concepto de dueño”. ¡Atención!  Por tanto, un arrendatario no conseguirá adquirir nunca la propiedad por esta vía.
• Posesión. El segundo de los requisitos exigidos es que la posesión sea pública y pacífica. Apunte.  Por tanto, tampoco se puede adquirir la propiedad de esta forma si la posesión se ha ejercido de forma secreta o clandestina, o si se inició de forma violenta.
• Continuada. Asimismo, es necesario que la posesión del inmueble sea continuada y no haya sido interrumpida.

Plazo. También es imprescindible que la posesión se prolongue durante un determinado plazo. Apunte.  En concreto, la posesión con los requisitos indicados debe prolongarse durante un plazo de 30 años (en alguna comunidad autónoma este plazo es inferior). En otros casos, y cumpliendo algunos requisitos adicionales (como que el poseedor actúe de buena fe), basta la posesión durante 10 o 20 años.

Más frecuente de lo que parece

Supuestos. No crea que esta situación es poco habitual. Apunte.  Se produce con frecuencia, por ejemplo, con terrenos rústicos que alguien posee durante mucho tiempo, llegando a adquirir al final su propiedad; o en casos en los que alguien adquiere un inmueble con un contrato privado de venta, pero éste se acaba extraviando y el interesado opta por solicitar que se le reconozca como propietario por la vía de la usucapión.

Propiedad. Pues bien, si el poseedor puede acreditar los requisitos indicados (por ejemplo, mediante testigos, o porque ha estado pagando el IBI o las derramas de una comunidad de regantes), puede presentar una demanda judicial solicitando que se le declare propietario. Apunte.  Si el juez le da la razón, dictará una sentencia reconociéndolo como propietario del inmueble. El poseedor podrá efectuar el cambio de nombre en el Registro de la Propiedad aportando la sentencia.

Tributación

No paga ITP. Por último, sepa que, al contrario de lo que ocurre con las transmisiones “normales” de inmuebles, en estos casos no hay que satisfacer ni Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) ni Actos Jurídicos Documentados (AJD):

• ITP. El ITP no debe satisfacerse porque se considera que no se produce una transmisión real de inmuebles.
• AJD. Y tampoco debe satisfacerse el AJD, ya que en estos casos la adquisición de la propiedad es declarada por sentencia firme dictada por el juez, sin que exista una escritura, acta o testimonio notarial (que son los documentos que tributan por este impuesto). ¡Atención!  Para que haya AJD es preciso que haya intervenido un notario.

Opóngase. Por tanto, si usted o algún conocido adquiere la propiedad de un inmueble por esta vía, no acepte que Hacienda le gire una liquidación por ITP ni por AJD.