IRPF
Rendimientos por alquiler
Cálculo global. Usted lleva años alquilando un local, y recientemente ha adquirido otro que también pondrá en alquiler. Apunte. Dado que en el nuevo local deberá hacer diversas reparaciones con un coste elevado y, además, los intereses del préstamo que ha solicitado para su compra también serán altos, piensa que podrá compensar todos estos gastos con los ingresos que obtenga del otro local y que, al menos este primer año, reducirá considerablemente el IRPF de los alquileres.
Inmueble por inmueble. Pues bien, no se confunda. Los gastos por reparaciones e intereses de un inmueble determinado no pueden compensarse con los ingresos procedentes de otro inmueble. ¡Atención! A efectos del IRPF, los rendimientos netos por alquiler deben calcularse inmueble por inmueble. En concreto:
- Los intereses y los gastos de conservación y reparación sólo son deducibles hasta el límite de los ingresos del inmueble en cuestión.
- El exceso es deducible, con los mismos límites, en los cuatro ejercicios siguientes.
- El resto de gastos sí pueden deducirse sin límite alguno, pudiendo generar incluso un rendimiento negativo.
Ejemplo
Dos locales. En 2017 los ingresos y gastos de sus dos locales son los siguientes:
| Concepto | Local 1 | Local 2 | Totales |
| Ingresos | 12.000 | 9.000 | 21.000 |
| Ints. y conservación | -1.000 | -15.000 | -16.000 |
| Resto de gastos | -1.500 | -2.000 | -3.500 |
| Total rendimiento | 9.500 | -8.000 | 1.500 |
Importe a declarar. Pues bien, el rendimiento neto del alquiler que deberá declarar en el IRPF será de 7.500 euros (y no 1.500):
| Concepto | Local 1 | Local 2 | Totales |
| Ingresos | 12.000 | 9.000 | 21.000 |
| Ints. y conservación | -1.000 | -9.000 (1) | -10.000 |
| Resto de gastos | -1.500 | -2.000 | -3.500 |
| Total rendimiento | 9.500 | -2.000 (2) | 7.500 |
- Los gastos de intereses y por conservación y reparación están limitados al importe de los ingresos íntegros.
- El resto de gastos sí es deducible sin límite, por lo que pueden generar un rendimiento negativo.
Compensación
Del exceso. En cualquier caso, no se apure. Los 6.000 euros no deducidos del local 2 podrán deducirse de los ingresos que le genere ese mismo local en los siguientes cuatro años (con el límite de esos ingresos). Apunte. Así pues, si en 2018 ese local genera ingresos de 16.000 euros, los intereses ascienden a 4.000 y no incurre en gastos de conservación, podrá deducir totalmente los 6.000 euros pendientes (pues la suma de 4.000 + 6.000 será inferior a los ingresos generados).
Rendimientos negativos. Con independencia de esta regla, los rendimientos a declarar sí que pueden llegar a ser negativos (recuerde que el resto de gastos pueden deducirse sin límite). Si ése es su caso, podrá compensar dichos rendimientos negativos con los otros rendimientos positivos que declare en la base general de su IRPF (del trabajo o de actividades económicas, por ejemplo). Apunte. Y si al final su base liquidable general sigue siendo negativa, podrá compensar dicho saldo negativo con las rentas positivas de la base general que genere en los cuatro años siguientes.